Christian Ollick Dipl.-Finanzwirt
- 1. Wachstumschancengesetz verbessert Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen
- 2. Voraussetzungen der Sonderabschreibung
- 3. Berechnung der Sonderabschreibung und Begünstigungszeitraum
- 4. Rückabwicklung der Sonderabschreibung und Korrekturmöglichkeit
- 5 Beihilferechtliche Voraussetzungen der Sonderabschreibung
Das BMF hat in einem ausführlichen Schreiben vom 7.7.2020 (BStBl 2020 I S. 623) dargelegt, wie die Abschreibung nach § 7b EStG im Detail funktioniert und welche Grundsätze die Finanzverwaltung anwendet. Das Schreiben ist nach wie vor anwendbar (siehe Positivliste in BMF-Schreiben v. 15.3.2024, BStBl 2024 I S. 450). Die Kernaussagen des Schreibens im Überblick:
Belegenheit der Wohnung
Beansprucht werden kann die Sonderabschreibung für jede neue Mietwohnung, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union errichtet wird (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG).
Hinweis: Nach dem BMF-Schreiben sind auch Wohnungen in Staaten begünstigt, die aufgrund vertraglicher Verpflichtung Amtshilfe entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz leisten - und zwar in einem Umfang, der für die Überprüfung der Voraussetzungen des § 7b EStG erforderlich ist. Das BMF weist in diesem Zusammenhang auf die Anlage 1 zum "Merkblatt zur zwischenstaatlichen Amtshilfe durch Informationsaustausch in Steuersachen" (BMF, Schreiben v. 29.5.2019) hin. Für die unter "A. Staaten mit großem Informationsaustausch" genannten Staaten können die Fördervoraussetzungen als erfüllt angesehen werden - darunter unter anderem Albanien, Australien, Bahamas, Bermuda, Costa Rica, Island, Japan, Kanada, Liechtenstein, Monaco, Norwegen, Schweiz, Türkei und die Vereinigten Staaten.
Art der Wohnung
Damit die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beansprucht werden kann, muss die Wohnung die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 EStG), das heißt konkret, sie muss
- in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts darin möglich ist,
- von anderen Wohnungen baulich getrennt und in sich abgeschlossen sein,
- einen eigenen Zugang haben,
- die für eine Haushaltsführung notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) aufweisen,
- eine Wohnfläche von mindestens 23 Quadratmeter umfassen (ohne Räume außerhalb der Wohnung.
Sonderregelung für Studenten- und Seniorenappartements
Das BMF weist darauf hin, dass auch Wohnungen unter 23 Quadratmetern begünstigt sind, wenn es sich um
- Wohnungen in einem Studentenwohnheim (Appartementhaus) oder
- abgeschlossene Appartements in einem Seniorenheim bzw. in einem betreuten Wohnen handelt.
In diesen Fällen muss die Wohnung aber mindestens 20 Quadratmeter groß sein und aus einem Wohn-Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination (oder zumindest Kochgelegenheit mit den für Kleinkücheneinrichtungen üblichen Anschlüssen) und einem Bad/ WC bestehen.
Nur neugeschaffene Wohnungen sind begünstigt
Die Sonderabschreibung des § 7b EStG gilt nur für neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 EStG). Diese können durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, den Ausbau von bestehenden Gebäudeflächen (z.B. Dachgeschossausbauten), die Aufstockung eines Gebäudes oder den Anbau an ein bestehendes Gebäude (mit Flächenerweiterung) entstehen. Zulässig ist es auch, bislang gewerblich genutzte Flächen in Wohnraum umzugestalten.
Demgegenüber genügt es nicht, wenn bereits vorhandener Wohnraum lediglich modernisiert oder saniert wird - selbst wenn dies mit hohen Kosten und einer deutlichen Verbesserung der Ausstattungsmerkmale einhergeht.
Wird eine Wohnung nicht selbst errichtet, sondern angeschafft (gekauft), muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein, damit die Wohnung noch als "neu" und förderfähig gilt (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Anschaffung ist in dem Zeitpunkt anzunehmen, in dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Wohnung erlangt wird (maßgeblich ist der Übergang Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten).
Nutzungsvoraussetzungen
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen wird (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG). Selbstgenutzte oder kostenlos zu fremden Wohnzwecken überlassene Wohnungen sind daher nicht begünstigt.
Im Falle einer verbilligten Vermietung (Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete; § 21 Abs. 2 EStG), muss auch die Sonderabschreibung in einen entgeltlichen (abziehbaren) und einen unentgeltlichen (nicht abziehbaren) Teil aufgespalten werden, sodass sie sich nur zum Teil steuermindernd auswirkt.
Die nur vorübergehende Beherbergung von Personen in einer Wohnung wird nicht gefördert (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz EStG), sodass beispielsweise Ferienwohnungen, Hotels, Boardinghouses und sogenannte Serviced Apartments nicht von der Sonderabschreibung erfasst werden.
Das BMF führt in diesem Zusammenhang aus, dass ein Wohnzweck i.S. des § 7b EStG anzuerkennen ist, wenn die Überlassung der Wohnung laut Mietvertrag unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr erfolgt. Der Mieter darf die Wohnung zu Wohnzwecken untervermieten; auch die möblierte Vermietung schließt eine Förderung über § 7b EStG nicht aus. Zulässig ist es auch, eine Wohnung aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige zu vermieten (z.B. an Hausmeister).
Richtet der Mieter ein häusliches Arbeitszimmer in der Wohnung ein, wird diese Nutzung von den Finanzämtern aus Vereinfachungsgründen noch als "Wohnzweck" anerkannt, sodass der Vermieter die Sonderabschreibung weiterhin (für die gesamte Wohnung) in Anspruch nehmen darf.
Kapitel 3: Berechnung der Sonderabschreibung und Begünstigungszeitraum
BMF, Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3 - S 2197/19/10009 :008
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Schlagworte zum Thema: Sonderabschreibung, Vermietung, Einkommensteuer, Einkommensteuererklärung, Vermieter
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- 2. Voraussetzungen der Sonderabschreibung
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- 4. Rückabwicklung der Sonderabschreibung und Korrekturmöglichkeit
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